Teilverkauf von Immobilien

Seit einiger Zeit gibt es neue Finanzierungsangebote für Senioren am Immobilienmarkt. Dazu zählt vor allem der Teilverkauf der Immobilie. Hierbei verkauft der Eigentümer einen ideellen Miteigentumsanteil an der Immobilie (beispielsweise 20 % bis 50 %) an einen gewerblichen Anbieter. Den Kaufpreis erhält er sofort. Die alleinige Wohnnutzung des Verkäufers wird dauerhaft durch ein im Grundbuch eingetragenes (modifiziertes) Nießbrauchrecht abgesichert. Im Gegenzug zahlt der Verkäufer jährlich etwa 3 % des Kaufpreises als fiktive Miete an den gewerblichen Anbieter zurück.

Beim Verkauf des Immobilienanteils wird bei der Bestimmung der Veräußerungsfrist des § 23 EStG auf die Anschaffung der Gesamtimmobilie abgestellt. Dementsprechend sind dem veräußerten Miteigentumsanteil der Zeitpunkt der Anschaffung und die Anschaffungskosten der Gesamtimmobilie anteilig zuzuordnen. Somit unterliegt der Anteilsverkauf nach § 23 EStG nicht der Steuer, wenn die Immobilie zehn Jahre im Besitz gehalten oder im Rahmen der gesetzlichen Frist zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Sobald der verbliebene Miteigentumsanteil später veräußert wird, greift erneut § 23 EStG, wobei die Haltedauer für die ursprüngliche Gesamtimmobilie anzuwenden ist. Die Selbstnutzungsklausel kann ebenfalls in Bezug auf den restlichen Miteigentumsanteil greifen.

Gesetzt den Fall, der Verkäufer erwirbt den verkauften Miteigentumsanteil nach einer gewissen Zeit zurück, erhält er zivilrechtlich wieder Alleineigentum an der Immobilie. Steuerlich handelt es sich um getrennt voneinander zu betrachtende Miteigentumsanteile. Sofern die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt insgesamt verkauft wird, sind die Haltefristen nach § 23 EStG für die Miteigentumsanteile isoliert zu prüfen.

Während der folgenden Wohnnutzung wirkt sich der Teilverkauf vor allem bei Instandhaltungsarbeiten aus. Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen gem. § 35a EStG kann auch nach dem Teilverkauf vollumfänglich durch den weiterhin in der Immobilie wohnenden Teilverkäufer in Anspruch genommen werden.

Jedoch kann die Steuerermäßigung für energetische Sanierungsmaßnahmen nach § 35c EStG nur anteilig für den verbliebenen Miteigentumsanteil gewährt werden.

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