Immobiliengeschäfte und Umsatzsteuer

Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt immer dann vor, wenn die wesentlichen Grundlagen eines Unternehmens oder eines gesondert geführten Betriebs in der Weise übertragen werden, dass der erwerbende Unternehmer sie ohne finanziellen Aufwand fortsetzen kann. 

Steuerliche Konsequenzen aus dem Verkauf

Diese Veräußerung ist gem. § 1 Abs. 1a UStG nicht steuerbar, also ist der Verkauf zwingend ohne Umsatzsteuer zu berechnen. Dementsprechend besteht ein extremes Risikopotenzial für die beteiligten Parteien: der Veräußerer hat das Risiko bei einer fälschlicherweise angenommenen Geschäftsveräußerung im Ganzen, dass er die Umsatzsteuer inklusive Zinsen nachentrichten muss. Sollte der Erwerber – wovon in der Praxis auszugehen ist – die Vorsteuer bereits gezogen haben, entstehen bei der Rückzahlung Zinsen für den Erwerber, da er bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung einen Vermögensvorteil hatte.

Hat dagegen der Veräußerer eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht erkannt und daher Umsatzsteuer auf den Umsatz ausgewiesen, darf der Erwerber keinen Vorsteuerabzug vornehmen, weil keine Rechnung mit ausgewiesener Vorsteuer vorliegt.

Sinn der Regelung

Eigentlich ist der Sinn und Zweck des § 1 Abs. 1a UStG die steuerliche Erleichterung bzw. Verfahrensvereinfachung von Unternehmensübertragungen oder der Übertragung von Unternehmensteilenwie z.B. auch Immobilien, wodurch sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Übereignungen nicht steuerbar sind.

Jedoch wirft die Norm im Zusammenhang mit der Veräußerung von vermietenden oder leerstehenden Immobilien viele Fragen auf.

Einzelfragen

So kann auch ein Bauträger oder dergleichen Vermietungsunternehmer sein, wenn bei Veräußerung der Immobilie bereits eine nachhaltige Vermietungstätigkeit bestand. Die Vermietungstätigkeit muss dann durch den Erwerber fortgeführt werden, damit es sich um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt. In diesem Fall ist der Bauträger als Vermietungsunternehmer anzusehen.

Handelt es sich jedoch um eine reine Bauträgertätigkeit, so liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der veräußernde Bauträger ein Gebäude errichtet und ausschließlich deshalb Mieter bzw. Pächter für das entsprechende Vermietungsobjekt sucht, um es nach Fertigstellung aufgrund bereits erfolgter Vermietung ertragssteigernd zu veräußern. 

Sofern es sich nicht um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt, greift die Umsatzersteuerbefreiung des § 4 Nr. 9a UStG und es kann darüber nachgedacht werden, ob der Verzicht auf die Steuerbefreiung gem. § 9 Abs. 1 UStG Sinn macht.

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