1. Erwerb einer Immobilie in Deutschland
Rechtliche Rahmenbedingungen
Der Erwerb einer in Deutschland belegenen Immobilie kann nur nach den Vorschriften des deutschen Rechts erfolgen. Die häufigste Form des Immobiliengeschäfts ist der Grundstückskauf. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden.
Für den Eigentumserwerb ist zwingend die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch erforderlich. Grundbuchfähig sind in Deutschland natürliche Personen sowie rechtsfähige und teilrechtsfähige Gesellschaften (GbR, KG, GmbH, AG). Auch Kapitalgesellschaften, die nach ausländischem Recht gegründet wurden, können in Deutschland Immobilien erwerben und im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.
Grunderwerbsteuer | Sonstige Erwerbskosten
Die steuerlichen Regeln für Immobilien insgesamt gelten im Wesentlichen auch für einzelne Wohnungen wie etwa vermietete Eigentumswohnungen oder Ferienwohnungen. Diese Wohnungen werden im Folgenden daher nicht einzeln erwähnt.
In Deutschland unterliegt der Erwerb einer Immobilie der Grunderwerbssteuer. Soweit zum Vermögen einer Personen- oder Kapitalgesellschaft inländische Immobilien gehören, unterliegen auch unmittelbare und mittelbare Übertragungen von mindestens 90 % der Gesellschaftsanteile sowie – unter Erfüllung bestimmter Voraussetzungen – die Vereinigung von mindestens 90 % der Gesellschaftsanteile in der Hand eines Erwerbers der Grunderwerbssteuer.
Ausnahmen von der Grunderwerbssteuerpflicht bestehen insbesondere bei einem Immobilienerwerb von Todes wegen oder einer Immobilienschenkung unter Lebenden beim Erwerb vom Ehegatten und bei Umstrukturierungen im Konzern. Hier kann allerdings Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen.
Die Grunderwerbssteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, also grundsätzlich nach dem Kaufpreis. Bis 2006 lag der Steuersatz bundesweit bei 3,5 Prozent, nun wird dieser aber in jedem Bundesland individuell festgelegt. Es fallen daher unterschiedliche Steuersätze in Deutschland an. So liegen sie in Bayern und Sachsen noch immer bei den ursprünglichen 3,5 Prozent, in Brandenburg, Nordrhein Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland jedoch schon bei 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Neben der Grunderwerbssteuer fallen in Deutschland noch Kosten für den Notar und Kosten für die Grundbucheintragung in Höhe von ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises an. Falls ein Makler beauftragt wurde, kommt auch das Honorar für den Makler hinzu.
Umsatzsteuer ( Mehrwertsteuer )
Der Verkauf einer Immobilie ist in Deutschland in der Regel von der Umsatzsteuer befreit. Der Verkäufer hat jedoch unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren und auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Dies kann dann z. B. sinnvoll sein, wenn der Käufer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Der bei Immobilienveräußerungen im Falle einer Option zur Umsatzsteuer anzuwendende Umsatzsteuersatz beträgt derzeit 19 %.
Erwerb von Immobiliengesellschaften
Um im Veräußerungsfall die Wahl zwischen der Veräußerung der Immobilien und der Veräußerung der Anteile der Gesellschaft, die die Immobilien hält, zu haben, erwerben viele Investoren Grundbesitz durch eine Kapitalgesellschaft (Immobiliengesellschaft) oder Personengesellschaft. Kommt es später im Zuge der Anteilserwerbe zu einer Vereinigung von mindestens 90 % der Anteile an der Gesellschaft in der Hand eines Erwerbers, unterliegt dies der Grunderwerbssteuer mit den oben genannten Steuersätzen. Die Grunderwerbssteuer wird jedoch nur auf den Wert der Immobilien erhoben. Bemessungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis der Anteile, sondern der sog. Bedarfswert der Immobilien nach dem Bewertungsgesetz.
Vorsicht:
Auch die Übertragung der Anteile von ausländischen Muttergesellschaften deutscher Immobiliengesellschaften ist unter Umständen grunderwerbsteuerpflichtig, selbst wenn der Vorgang der Übertragung ertragsteuerlich neutral ist.
2. Besitz von Immobilien: Laufende Besteuerung
Einkommensteuer
Natürliche Personen, die ihre Immobilie nur privat nutzen oder unentgeltlich Dritten überlassen, erzielen in Deutschland keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen insoweit auch nicht der deutschen Einkommenssteuer.
Bei einer Vermietung müssen die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung in Deutschland versteuert werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Vermietungstätigkeit nicht dazu geeignet ist, auf Dauer gesehen Überschüsse zu erzielen (z. B. bei gemischter Vermietung / Eigennutzung von Ferienwohnungen).
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt bei natürlichen Personen und vermögensverwaltenden Personengesellschaften durch Ermittlung des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten, bei gewerblich geprägten Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften durch Betriebsvermögensvergleich (Gewinn). Als Werbungskosten / Betriebsausgaben werden alle Ausgaben berücksichtigt, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen. Hierzu gehören auch die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie und die Fremdkapitalzinsen für die Finanzierung des Erwerbs.
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten können jedoch nicht sofort in vollem Umfang, sondern nur anteilig durch planmäßige Abschreibungen abgezogen werden. Grundlage für die Ermittlung der Absetzungen für Abnutzungen (AfA) sind nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudeanteils. Der Grund und Boden wird nicht (planmäßig) abgeschrieben.
Abhängig von der Fertigstellung des Gebäudes, der Zugehörigkeit zum Privat- oder Betriebsvermögen und dem Vermietungszweck beträgt die jährliche AfA zwischen 2 und 3 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes.
Gerade bei größeren fremdfinanzierten Investitionen ist zu beachten, dass mit der Unternehmenssteuerreform 2008 in Deutschland die sog. Zinsschranke eingeführt wurde, nach der Zinsaufwendungen eines Betriebs steuerlich nur bis zur Höhe des Zinsertrags, darüber hinaus nur bis zur Höhe von 30 % des EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) abziehbar sind. Zinsaufwendungen, die im Veranlagungszeitraum nicht abgezogen werden dürfen, sind in die folgenden Veranlagungszeiträume vorzutragen und erhöhen die Zinsaufwendungen dieser Veranlagungszeiträume. Ausnahmen von der Anwendung der Zinsschranke sieht das Gesetz u. a. vor, wenn die Zinsaufwendungen abzüglich der Zinserträge im Wirtschaftsjahr weniger als drei Millionen Euro betragen. Das nicht ausgeschöpfte Abzugsvolumen (30 % des EBITDA) wird vorgetragen und kann in den nächsten fünf Jahren verbraucht werden. Gerade Immobilieninvestitionen, die traditionell in hohem Maße fremdfinanziert werden, sind von der Regelung betroffen.
Auf natürliche Personen und vermögensverwaltende Personengesellschaften findet die Zinsschranke keine Anwendung, weil diese keinen Betrieb im steuerlichen Sinne unterhalten.
Ausländische Investoren, die keine Kapitalgesellschaften sind, haben für die Immobilieneinkünfte des abgelaufenen Kalenderjahres eine Einkommenssteuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige einzureichen.
In Deutschland gilt ein progressiver Steuersatz. Der Höchstsatz der Einkommenssteuer beträgt derzeit 42,0 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Einkommenssteuer. Bei einem zu versteuernden Einkommen von über Euro 274.613 (im Jahr 2021) bei Ledigen bzw. das Doppelte bei Zusammenveranlagten steigt der Höchststeuersatz um weitere 3,0 %.
Verluste aus Vermietung und Verpachtung können unbeschränkt vorgetragen werden. Ein beschränkter Verlustrücktrag auf das vorangegangene Kalenderjahr ist möglich.
Die Einkünfte einer Kapitalgesellschaft aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien unterliegen nicht der Einkommens-, sondern der Körperschaftssteuer. Die Gewinnermittlung erfolgt bei inländischen Kapitalgesellschaften durch Betriebsvermögensvergleich. Auch bei der Körperschaftssteuer gilt die sog. Zinsschrankenregelung.
Die Gewinne einer Kapitalgesellschaft aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien unterliegen derzeit in Deutschland einer Körperschaftssteuer von 15 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftssteuer, insgesamt 15,825 %.
Besitzsteuern
Der Grundbesitz, d. h. das Grundstück und dessen Bebauung, unterliegt in Deutschland der Grundsteuer. Die Erhebung der Grundsteuer erfolgt durch die Gemeinden und Städte.
Die Höhe der Grundsteuer bemisst sich nach dem Einheitswert des Grundstücks. Der zur Anwendung kommende Hebesatz ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.
Sollte der Eigentümer die Immobilie vermieten, ist er jedoch berechtigt, die Grundsteuer vollständig als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Voraussetzung ist eine entsprechende Regelung im Mietvertrag. Im Falle eines unverschuldeten Mietausfalls in großer Höhe können Sie als Vermieter bei der zuständigen Kommune einen Grundsteuererlass beantragen.
Umsatzsteuer ( IVA )
Die Vermietung und Verpachtung von Immobilien ist umsatzsteuerfrei. Eine Option zur Umsatzsteuer ist zulässig, wenn der Mieter Unternehmer ist und dieser selbst fast ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt.
Sonstige Steuern
Einkünfte aus gewerblichen Unternehmen unterliegen ferner der Gewerbesteuer. Privatpersonen und (vermögensverwaltende) Personengesellschaften, bei denen die Grundstücke nicht im Betriebsvermögen gehalten werden und deren Tätigkeit nicht als gewerblicher Grundstückshandel zu qualifizieren ist, unterhalten keinen Gewerbebetrieb und unterliegen somit mit ihren Einkünften nicht der Gewerbesteuer.
Bei ausländischen Gesellschaften besteht die Besonderheit, dass sie so lange keine Gewerbesteuer zahlen müssen, wie sie in Deutschland keine Betriebsstätte unterhalten.
Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben dem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, können auf Antrag die gewerbesteuerliche Bemessungsgrundlage um den auf die Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes entfallenden Gewerbeertrag kürzen (sog. erweiterte Kürzung).Grundstücksgesellschaften, die ihren Immobilienbestand langfristig halten, werden hierdurch vollständig von der Gewerbesteuer befreit, auch wenn sie aufgrund ihrer Rechtsform (z. B. GmbH) eigentlich gewerbesteuerpflichtig wären.
Vorsicht:
Beinhaltet die Vermietung auch eine Vermietung von Betriebsvorrichtungen (z. B. Laderampen oder Ähnliches), ist die Steuerfreiheit verloren.
Der maßgebende Gewerbeertrag ermittelt sich anhand des nach dem Einkommenssteuergesetz oder Körperschaftssteuergesetz ermittelten Gewinns mit einigen gewerbesteuerlichen Abweichungen. Ausgehend von einem durchschnittlichen Hebesatz von 400 %, der aber von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich ist, ergibt sich eine Gewerbesteuerbelastung von ca. 14 % des Unternehmensgewinns. Die Gewerbesteuer kann nicht mehr von der Bemessungsgrundlage der Körperschaftssteuer abgezogen werden.
3. Exit: Übertragung von Immobilien
Veräußerung von Immobilien
Als steuerpflichtige Einkünfte gelten auch Gewinne aus der Veräußerung von inländischen Immobilien, die zum Privatvermögen des Verkäufers zählen und innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags verkauft werden. Entsprechendes gilt auch für die Veräußerung von Anteilen einer grundstücksverwaltenden Personengesellschaft. Wird die Immobilie oder der Anteil an einer grundstücksverwaltenden Personengesellschaft nach Ablauf der zehn Jahre verkauft, so bleibt der Veräußerungsgewinn in Deutschland steuerfrei.
Soweit die Veräußerung von Grundstücken über die private Vermögensverwaltung hinausgeht, also ein sog. gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sind die daraus erzielten Gewinne als steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu versteuern.
Ein gewerblicher Grundstückshandel wird von der Rechtsprechung im Allgemeinen dann angenommen, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden. Die Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel ist aber sehr differenziert, sodass jeder Einzelfall geprüft werden muss.
Im Falle eines gewerblichen Grundstückshandels gehören alle zur Veräußerung bestimmten Objekte zum Umlaufvermögen, unabhängig von der Vermietung. Infolge der Qualifizierung als Umlaufvermögen kann keine Abschreibung geltend gemacht werden. Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommens- und möglicherweise auch der Gewerbesteuer. Gewerbesteuer entsteht nur, soweit auch eine Betriebsstätte in Deutschland unterhalten wird. Hierbei ist zu beachten, dass die Immobilie als solche in der Regel keine Betriebsstätte darstellt.
Veräußerung von Anteilen an Immobiliengesellschaften
Ein Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften ist nach dem sog.Teileinkünfteverfahren nur zu 60 % mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern. Die verbleibenden 40 % sind steuerfrei. Dies gilt in den Fällen, in denen die Anteile im Privatvermögen gehalten werden und der Steuerpflichtige in den letzten fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 1 % an der Kapitalgesellschaft beteiligt war.
Bei einer Beteiligung von weniger als 1 % gilt die sog. Abgeltungssteuer, d. h., der Veräußerungsgewinn ist pauschal mit 25 % Kapitalertragssteuer plus Solidaritätszuschlag (insgesamt 26,4 %) zu versteuern.
Werden Anteile an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft mit Grundbesitz veräußert, gilt dies als anteilige Veräußerung der Immobilien. Bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Gegenstand der Erbschafts- und Schenkungssteuer ist der Erwerb von Todes wegen (in der Regel durch Erbfall) sowie die Schenkung unter Lebenden, also u.a. auch die Vermögensübergabe ohne Gegenleistung bei der vorweg genommenen Erbfolge.
Auch bei Ansässigkeit aller Beteiligten im Ausland unterliegt die Übertragung von Inlandsvermögen durch Schenkung oder Erbfall der beschränkten Erbschafts- / Schenkungssteuerpflicht in Deutschland. Zum Inlandsvermögen gehören neben den Immobilien selbst auch Anteile an vermögensverwaltenden Personengesellschaften, die inländische Immobilien halten. Mit Inkrafttreten der Erbschaftssteuerreform zum 01.01.2009 wurde die erbschafts- / schenkungssteuerliche Wertermittlung des Grundvermögens geändert. Der für die Besteuerung maßgebliche Wert wurde nunmehr an den Verkehrswert der Immobilien angenähert.
Es gilt ein progressiver Steuersatz. Abhängig von den persönlichen Verhältnissen des Erwerbers zum Erblasser oder Schenker und der Höhe der steuerlichen Bemessungsgrundlage kann der Steuersatz bis zu 50 % betragen. Beim Erwerb durch Personen in der Steuerklasse I (insbesondere Kinder, Ehegatten) ist der Steuersatz auf 30 % begrenzt.
Im Falle der unbeschränkten Erbschaftssteuerpflicht unterliegt der gesamte Vermögens- anfall der deutschen Erbschaftssteuer. Dies gilt unabhängig davon, in welchen Ländern sich die einzelnen Vermögensgegenstände befinden. Die unbeschränkte Erbschaftssteuerpflicht tritt ein, wenn einer der Beteiligten zur Zeit der Entstehung der Steuer Inländer ist, d. h. im Inland seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Schon die regelmäßige Nutzung von Ferienwohnungen über einen Zeitraum, der über einen üblichen längeren Urlaub hinausgeht, kann zur Begründung eines Wohnsitzes in Deutschland und damit zur unbeschränkten Steuerpflicht führen.
Dies ist jedoch nicht in jedem Fall nachteilig, da bei der unbeschränkten Erbschafts- / Schenkungssteuerpflicht wesentlich höhere Freibeträge in Anspruch genommen werden können. Gerade in Fällen, bei denen die Immobilie in Deutschland einen wesentlichen Teil der Vermögenswerte ausmacht, kann es, insbesondere bei kleineren Vermögen, vorteilhaft sein, einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland zu begründen.
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