Freiwillig auf eine Steuerbefreiung zu verzichten, mag sich dabei kurios anhören und weckt bei den meisten sicherlich sofort ein ablehnendes Gefühl.
Prinzipiell sind Vermieter Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinn. Insoweit weicht die umsatzsteuerliche von der ertragsteuerlichen Betrachtung ab. Vermietungseinkünfte sind umsatzsteuerbar, jedoch greift eine Steuerbefreiung. Dementsprechend kann jedoch auch keine Vorsteuer geltend gemacht werden. In bestimmten Fällen kann jedoch auf die Befreiung verzichtet werden
Macht es Sinn, auf die Steuerbefreiung zu verzichten?
Sofern die Vermietungsumsätze steuerbefreit sind, kann auch keine Vorsteuer im Gegenzug abgezogen werden. Mit Vorsteuer wird die Umsatzsteuer der Eingangsrechnungen bezeichnet, die sich ein Unternehmer normalerweise durch das Finanzamt im Rahmen der Voranmeldung erstatten lassen kann. Damit stellt die Steuer auf Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten, die in Auftrag gegeben werden, keine Kosten dar. i
Im Gegenzug muss Umsatzsteuer auf die Vermietungseinkünfte gezahlt werden, die normalerweise auf die Miete aufgeschlagen wird, so dass sie keine wirtschaftliche Mehrbelastung darstellt.
Voraussetzungen der Option
Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um die Option zur Umsatzsteuer in Anspruch zu nehmen:
Das Objekt muss an einen Unternehmer für sein Unternehmen vermietet werden. Der Unternehmer darf die Immobilie nur für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Mieter zahlt die Miete, die mit Umsatzsteuer belastet ist. Jedoch hat er selbst wiederum den Vorsteuerabzug daraus, d.h. er bekommt die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückerstattet. Somit ist weder der Mieter noch der Vermieter durch die Umsatzsteuer wirtschaftlich belastet.
Dabei ist es auch möglich, bei größeren Häusern auch nur für einzelne Teile der Immobilie auf die Befreiung bei der Umsatzsteuer zu verzichten.
Beispiel:
Eine Immobilie ist an mehrere Parteien vermietet. Im EG befinden sich 3 Geschäfte, im 1. OG ein Hausarzt sowie verschiedene Wohnungen. Für den Teil der auf das EG entfällt ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung möglich. Jedoch kann nicht für die Arztpraxis optiert werden, da der Arzt steuerbefreite Umsätze ausführt.
Entsprechend kann dann auch die Vorsteuer für das EG vom Finanzamt zurückgefordert werden.
Beispiel: Sofern eine Reparatur in Höhe von 11.900 Euro brutto für die Geschäfte im EG ausgeführt wird, kann sich der Vermieter daraus 1.900 Euro an Steuer vom Finanzamt zurückerstatten lassen und hat damit letztendlich nur 10.000 Euro anstelle von 11.900 Euro an Kosten.
Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist auch bei Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen (Grundstücksverkäufen) möglich.