Die steuerliche Behandlung der Grundwerbsteuer

Mit der Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes im Mai 2021 hat der Gesetzgeber nach langer Diskussion die Grunderwerbsteuer geändert und in einigen Punkten wesentlich strenger gefasst. So wurde bisher die Grunderwerbsteuer erst bei Übertragungen an Immobiliengesellschaften von mehr als 95% der Anteile in 5 Jahren ausgelöst. Nunmehr wird die Grunderwerbsteuer schon bei einem Übergang von mehr als 90% der Anteile in einem Betrachtungszeitraum von 10 Jahren ausgelöst. Dies gilt auch für Kapitalgesellschaften.

Bei Immobilientransaktionen und Umstrukturierungen von Immobiliengesellschaften ist genau zu unterscheiden, ob die Grunderwerbsteuer beim Steuerschuldner als Betriebsausgabe direkt erfolgswirksam zu behandeln ist oder als Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren und dann entsprechend der Abschreibungsdauer für Gebäude über die Jahre als Ausgabe abzuziehen ist.

Unterscheidung nach der Art des Grundstücksgeschäfts

Prinzipiell wird zwischen einem Asset Deal“ und einem „Share Deal“ unterschieden. Wohingegen bei einem „Asset Deal“, das Grundstück selbst Kaufgegenstand ist, wird beim „Share Deal“, der Anteil an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen.

Entsprechend der jeweiligen Art des Grundstücksgeschäfts ergeben sich sehr unterschiedliche Konsequenzen sowohl in grunderwerb- als auch in ertragsteuerlicher Hinsicht.

Grunderwerbsteuer und Asset Deal

Beim „Asset Deal“ muss die Grunderwerbsteuer als Anschaffungsnebenkosten der Immobilie aktiviert werden, wohingegen bei einer Anteilsübertragung an einer Gesellschaft, die Immobilien besitzt die entsprechende Grunderwerbsteuer sofort abzugsfähig ist.

Neben dem Grundstückskaufvertrag ist die Gewerbesteuer ebenso bei Grundstücksübertragungen im Rahmen einer Umwandlung als Anschaffungsnebenkosten der Immobilie zu anzusetzen. 

Grunderwerbsteuer und Share Deal

Anders verhält es sich beim „Share deal“. Hierbei steht die Grunderwerbsteuer in Zusammenhang mit der Anschaffung der Anteile.

Bei der Gestaltungsplanung von Anteilskäufen an grundbesitzenden Gesellschaften ist zu beachten, dass die Grunderwerbsteuer erst dann aufwandswirksam geltend gemacht werden kann, wenn sie entstanden ist. Dies betrifft vor allem auch Erwerbsvorgänge, die unter einer aufschiebenden Bedingung auf einen Zeitpunkt in der Zukunft bezogen sind, wodurch die Steuer erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht.

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