Con l’emendamento della legge sulla tassa di trasferimento immobiliare nel maggio di 2021, il legislatore ha cambiato la tassa di trasferimento immobiliare dopo una lunga discussione e l’ha resa molto più severa in alcuni punti. Per esempio, la tassa sul trasferimento di terreni è scattata solo nel caso di trasferimenti a società immobiliari di più del 95% delle azioni entro 5 anni. Ora, l’imposta sui trasferimenti immobiliari scatta già nel caso di un trasferimento di più del 90% delle azioni in un periodo di considerazione di 10 anni. Questo vale anche per le società di capitali.
Nel caso di transazioni immobiliari e di ristrutturazioni di società immobiliari, si deve distinguere con precisione se l’imposta sul passaggio di proprietà degli immobili deve essere trattata dal debitore d’imposta come una spesa operativa che incide direttamente sull’utile o se deve essere capitalizzata come costo di acquisto accessorio e poi dedotta come spesa nel corso degli anni secondo il periodo di ammortamento degli edifici.
Differenziazione secondo il tipo di transazione immobiliare
In linea di principio, si fa una distinzione tra un “asset deal” e un “share deal”. Mentre in un asset deal il terreno stesso è l’oggetto dell’acquisto, in un share deal viene trasferita la quota in una società proprietaria del terreno.
A seconda del tipo di transazione immobiliare, ci sono conseguenze molto diverse in termini di imposta sui trasferimenti immobiliari e di imposta sul reddito.
Tassa sul trasferimento di beni immobili e accordo patrimoniale
Nel caso di un asset deal, l’imposta sul trasferimento di immobili deve essere capitalizzata come costi accessori di acquisizione dell’immobile, mentre nel caso di un trasferimento di azioni di una società che possiede immobili, la corrispondente imposta sul trasferimento di immobili è immediatamente deducibile.
Oltre al contratto di compravendita di terreni, in caso di trasferimento di immobili nell’ambito di una trasformazione, l’imposta sulle attività commerciali deve essere capitalizzata anche come spese accessorie di acquisizione dell’immobile.
Tassa sul trasferimento di beni immobili e accordo sulle azioni
La situazione è diversa nel caso di uno “share deal”. In questo caso, l’imposta sul trasferimento immobiliare è legata all’acquisto delle azioni.
Quando si pianifica l’acquisizione di azioni di società immobiliari, si deve notare che l’imposta sul trasferimento immobiliare può essere richiesta come spesa solo quando è stata sostenuta. Questo vale in particolare per le transazioni di acquisizione che sono soggette a una condizione sospensiva relativa a un momento futuro, per cui l’imposta sorge solo in un momento successivo.