La vendita di un’impresa nel suo insieme avviene sempre quando le basi essenziali di un’impresa o di un’impresa gestita separatamente vengono trasferite in modo tale che l’imprenditore acquirente possa continuarla senza spese finanziarie. Secondo il § 1 comma 1a UStG (Legge tedesca sull’IVA), questa vendita non è tassabile, cioè deve essere calcolata senza IVA.
Conseguenze fiscali dalla vendita
Di conseguenza, c’è un potenziale di rischio estremo per le parti coinvolte: il venditore ha il rischio, nel caso di una vendita erroneamente assunta dell’azienda nel suo complesso, di dover pagare l’IVA con interessi successivamente. Se l’acquirente – il che è da presumere nella pratica – ha già dedotto l’imposta credito, gli interessi matureranno per l’acquirente al momento del rimborso.
Se, d’altra parte, il venditore non ha riconosciuto una vendita di un’azienda nel suo insieme e ha quindi riportato l’IVA, l’acquirente non può dedurre alcuna imposta a credito.
Senso del regolamento
In realtà, lo scopo della sezione 1 (1a) UStG è quello di semplificare la tassazione e le procedure per i trasferimenti di imprese o parti di imprese come i beni immobili, per cui siano i trasferimenti a titolo oneroso che quelli senza corrispettivo non sono tassabili.
Tuttavia, lo standard solleva molte questioni in relazione all’alienazione di proprietà affittate o vacanti.
Questioni particolari
Ad esempio, un promotore immobiliare o simili può essere anche un agente di locazione se al momento dell’alienazione dell’immobile esisteva già un’attività di locazione sostenuta. L’attività di locazione deve allora essere continuata dall’acquirente perché si tratti di una vendita di un’impresa nel suo insieme. In questo caso, il promotore immobiliare deve essere considerato come un agente di locazione.
Tuttavia, se l’attività è puramente quella di un promotore immobiliare, non c’è vendita di un’impresa nel suo insieme. Questo è il caso, per esempio, se il promotore immobiliare che vende costruisce un edificio e cerca affittuari o locatari per la corrispondente proprietà in affitto al solo scopo di venderla dopo il completamento sulla base degli affitti che sono già stati fatti al fine di aumentare il reddito.
Se non si tratta di una vendita di un’azienda nel suo complesso, si applica l’esenzione dall’imposta sul valore aggiunto del § 4 n. 9a UStG e si può valutare se ha senso rinunciare all’esenzione fiscale ai sensi del § 9 (1) UStG.