Ora che la legge sulla modernizzazione dell’imposta sul reddito delle società (KöMoG) è entrata in vigore, si pone la domanda se ha senso applicarla a una società immobiliare – GmbH & Co. KG (società a accomandita limitata).
Gli utili trattenuti delle società che gestiscono beni immobili e che si occupano solo di locazione sono soggetti a un carico fiscale totale sul reddito (compreso il supplemento di solidarietà) del 15,83% sotto la condizione della riduzione estesa dell’imposta sul commercio. Anche nel caso della distribuzione degli utili, tenendo conto dell’onere dell’imposta sul reddito legato alla distribuzione, risulta un’aliquota fiscale del 38,03% se si può applicare l’imposta finale alla fonte, o del 39,81% se si applica la procedura del reddito parziale all’aliquota massima.
Se non viene fatta alcuna distribuzione, il vantaggio di liquidità ottenuto dalla bassa tassazione (15,83%) può essere utilizzato nella società, ad esempio per pagare più rapidamente il debito derivante dall’acquisto della proprietà o per investire nella proprietà o in altre proprietà. In linea di principio, tuttavia, le future plusvalenze sugli immobili devono essere tassate nella società. Tuttavia, la tassazione può essere rinviata formando delle riserve.
La KöMoG ha creato per la prima volta la possibilità di trattare una società di persone che si qualifica come una co-partnership come una società fittizia ai fini dell’imposta sul reddito per mezzo di un’opzione, senza dover effettuare un “reale” cambiamento di forma giuridica secondo il diritto civile e societario. Tuttavia, sono applicabili i regolamenti della legge fiscale di trasformazione, per cui bisogna osservare quanto segue:
-Se l’immobile fa parte del patrimonio comune di una società di persone, bisogna rendersi conto che con l’esercizio dell’opzione ha luogo un apporto fittizio delle quote della società di persone in applicazione corrispondente del § 20 UmwStG (legge fiscale tedesca sui conversion). In questo contesto, le norme sulla continuazione del valore contabile devono essere osservate in modo che la transazione rimanga fiscalmente neutra.
-Se la proprietà fa parte del patrimonio speciale dell’impresa, deve prima essere trasferita al patrimonio generale dell’impresa. Tuttavia, il trasferimento deve avvenire contemporaneamente al conferimento fittizio della quota co-imprenditoriale, poiché altrimenti la neutralità fiscale dell’opzione è compromessa. L’esercizio dell’opzione, tuttavia, fa scattare l’imposta sul passaggio di proprietà del terreno entro il periodo di lock-up di dieci anni del § 5 comma 3 GrEStG (legge fiscale sull’acquisizione dei beni immobili).
Se gli immobili sono detenuti come beni privati, devono essere trasferiti nella proprietà comune di una compartecipazione, il che può permettere di realizzare un potenziale di ammortamento esente da imposte. Tuttavia, anche in questo caso bisogna tener conto dei rischi derivanti dalla legge sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari.