La venta de inmuebles y el IVA

La venta de una empresa en su conjunto siempre se produce cuando se transfieren los fundamentos esenciales de una empresa o de un negocio gestionado por separado, de forma que el empresario adquirente pueda continuarla sin gastos financieros. Según el artículo 1, apartado 1a, de la UStG, esta venta no es imponible, es decir, debe calcularse sin IVA.

Consecuencias fiscales de la venta

En consecuencia, existe un potencial de riesgo extremo para las partes implicadas: el vendedor corre el riesgo, en el caso de una venta errónea de la empresa en su conjunto, de tener que pagar posteriormente el IVA, incluidos los intereses. Si el comprador -lo que se supone en la práctica- ya ha deducido el impuesto soportado, se devengarán intereses para el comprador en el momento de la devolución.

Si, por el contrario, el vendedor no ha reconocido la venta de un negocio en su totalidad y, por lo tanto, ha declarado el IVA, el comprador no puede deducir ningún impuesto soportado.

Sentido de la ley

En realidad, el objetivo del artículo 1 (1a) de la UStG (Ley alemana sobre el IVA) es simplificar la fiscalidad y los procedimientos de las transmisiones de empresas o partes de empresas, como los bienes inmuebles, por lo que tanto las transmisiones a título oneroso como las transmisiones sin contraprestación no son imponibles.

Sin embargo, la norma plantea muchas cuestiones en relación con la enajenación de inmuebles arrendados o vacantes.

Cuestiones particulares

Por ejemplo, un promotor inmobiliario o similar puede ser también un agente de alquiler si ya existía una actividad de alquiler sostenida en el momento de la enajenación del inmueble. En ese caso, la actividad de alquiler debe ser continuada por el comprador para que se trate de una venta de empresa en su conjunto. En este caso, el promotor inmobiliario debe ser considerado como un agente de alquiler.

Sin embargo, si la actividad es puramente la de un promotor inmobiliario, no hay venta de un negocio en su conjunto. Este es el caso, por ejemplo, si el promotor inmobiliario vendedor construye un edificio y busca inquilinos o arrendatarios para el correspondiente inmueble de alquiler con el único fin de venderlo una vez terminado sobre la base de los alquileres ya realizados para aumentar los ingresos.

Si no se trata de una venta de una empresa en su conjunto, se aplica la exención del IVA del artículo 4 nº 9a de la UStG y se puede considerar si tiene sentido renunciar a la exención fiscal en virtud del artículo 9 (1) de la UStG.

Deja un comentario