Ahora que ha entrado en vigor la Ley de Modernización del Impuesto de Sociedades (KöMoG), se plantea la cuestión de si tiene sentido aplicarla a una empresa inmobiliaria – GmbH & Co. KG. (Sociedad comanditaria limitada alemana)
Los beneficios retenidos de las sociedades que gestionan bienes inmuebles y que sólo se dedican al alquiler están sujetos a una carga fiscal total sobre la renta (incluido el recargo de solidaridad) del 15,83% bajo la condición de la reducción ampliada del impuesto sobre actividades económicas. Incluso en el caso de la distribución de beneficios, teniendo en cuenta la carga fiscal de la distribución, resulta un tipo impositivo del 38,03% si se puede aplicar la retención final, o del 39,81% si se aplica el procedimiento de renta parcial al tipo impositivo máximo.
Si no se realiza ninguna distribución, la ventaja de liquidez lograda por la baja tributación (15,83%) puede utilizarse en la sociedad, por ejemplo, para pagar más rápidamente el pasivo resultante de la adquisición del inmueble o para invertir en el mismo o en otros inmuebles. Sin embargo, en principio, las futuras plusvalías de los inmuebles deben tributar en la sociedad. Sin embargo, la tributación puede aplazarse mediante la constitución de reservas.
El KöMoG ha creado por primera vez la posibilidad de tratar una sociedad que se califica como copropiedad como una sociedad ficticia a efectos del impuesto sobre la renta mediante una opción, sin tener que llevar a cabo un cambio «real» de la forma jurídica según el derecho civil y de sociedades. No obstante, son aplicables las normas de la ley del impuesto de transformación, por lo que hay que tener en cuenta lo siguiente:
-Si el inmueble forma parte del patrimonio común de una sociedad de gananciales, hay que tener en cuenta que al ejercer la opción se produce una aportación ficticia de las participaciones de la sociedad de gananciales en aplicación del artículo 20 de la UmwStG (ley fiscal alemana sobre conversiones). En este contexto, debe respetarse la normativa sobre la continuación del valor contable para que la transacción siga siendo neutral desde el punto de vista fiscal.
-Si los bienes forman parte del patrimonio especial de la empresa, deben pasar primero al patrimonio general de la empresa. No obstante, la transmisión debe realizarse al mismo tiempo que la aportación ficticia de la participación del coempresario, ya que, de lo contrario, se pone en peligro la neutralidad fiscal de la opción. Sin embargo, el ejercicio de la opción da lugar a la aplicación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales dentro del periodo de bloqueo de diez años previsto en el artículo 5, apartado 3, de la Ley fiscal alemana de adquisiciones de inmuebles.
Si los bienes inmuebles se mantienen como activos privados, deben ser transferidos a la propiedad común de una copropiedad, lo que puede permitir la realización de un potencial de depreciación libre de impuestos. Sin embargo, también hay que tener en cuenta los riesgos de la legislación sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales.