Gestaltungspotential: Gesetz zur Modernisierung KSt und Immobilien

Nachdem das Gesetz zur Modernisierung des Körperschaftsteuerrechts (KöMoG) in Kraft getreten ist, stellt sich die Frage, ob es Sinn macht, dieses für eine Immobilien – GmbH & Co. KG anzuwenden.

Thesaurierte Gewinne von grundbesitzverwaltenden Kapitalgesellschaften, die lediglich Vermietung betreiben, sind unter der Voraussetzung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung mit einer Ertragsteuerbelastung (inklusive Solidaritätszuschlag) von insgesamt 15,83 % belastet. Auch im Fall der Ausschüttung von Gewinnen ergibt sich unter Berücksichtigung der ausschüttungsbedingten Einkommensteuerbelastung eine Steuerquote von 38,03 % sofern die Abgeltungsteuer angewendet werden kann bzw. 39,81 % sofern das Teileinkünfteverfahrens im Spitzensteuersatz angewendet wird.

Sofern nicht ausgeschüttet wird, kann der durch die niedrige Besteuerung (15,83%) erzielte Liquiditätsvorteil in der Kapitalgesellschaft dafür genutzt werden, um z. B. die aus der Anschaffung des Objekts resultierende Verbindlichkeit zügiger zu tilgen oder in das Objekt oder andere Objekte zu investieren. Grundsätzlich müssen jedoch künftige Veräußerungsgewinne der Immobilien in der Kapitalgesellschaft versteuert werden. Die Versteuerung kann jedoch durch Rücklagenbildung hinausgeschoben werden.

Durch das KöMoG ist erstmals die Möglichkeit geschaffen worden, durch Option eine als Mitunternehmerschaft zu qualifizierende Personengesellschaft ertragsteuerlich als fiktive Kapitalgesellschaft zu behandeln, ohne dass zivil- und gesellschaftsrechtlich ein „echter“ Formwechsel zu vollziehen ist. Dabei sind jedoch die Regelungen des Umwandlungssteuerrechts anwendbar, so dass es Folgendes zu beachten gilt:

-Zählt das Grundstück zum Gesamthandsvermögen einer Mitunternehmerschaft, ist zu vergegenwärtigen, dass durch die Ausübung der Option eine fiktive Einbringung der Mitunternehmeranteile in entsprechender Anwendung des § 20 UmwStG stattfindet. Hierbei sind die Regelungen zur Buchwertfortführung zu beachten, damit der Vorgang steuerneutral bleibt.

-Befindet sich das Grundstück zum Sonderbetriebsvermögen, muss dieses zunächst in das Gesamthandsvermögen übertragen werden. Die Übertragung muss jedoch zeitgleich mit der fiktiven Einbringung des Mitunternehmeranteils erfolgen, da andernfalls die Steuerneutralität der Option gefährdet ist. Die Ausübung der Option löst jedoch innerhalb der zehnjährigen Sperrfrist des § 5 Abs. 3 GrEStG Grunderwerbsteuer aus.

-Befindet sich das Grundstück im Privatvermögen, muss dieses in das Gesamthandsvermögen einer Mitunternehmerschaft übertragen werden, wodurch unter Umständen steuerfrei AfA-Potenzial gehoben werden kann. Jedoch sind auch hier grunderwerbsteuerrechtliche Risiken zu beachten.

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