Da qualche tempo, ci sono nuove offerte di finanziamento per gli anziani sul mercato immobiliare. Questi includono, soprattutto, la vendita parziale della proprietà. In questo caso, il proprietario vende una quota ideale di comproprietà nella proprietà (per esempio dal 20 al 50 %) a un fornitore commerciale. Riceve il prezzo di acquisto immediatamente. L’uso residenziale esclusivo del venditore è garantito in modo permanente da un diritto di usufrutto (modificato) iscritto nel registro fondiario. In cambio, il venditore restituisce circa il 3 % del prezzo d’acquisto ogni anno come affitto fittizio al fornitore commerciale.
In caso di vendita della quota immobiliare, l’acquisizione dell’intero immobile viene presa come base per determinare il periodo di alienazione del § 23 EStG (Legge tedesca sull’IRPEF). Di conseguenza, la data di acquisizione e i costi di acquisizione della proprietà complessiva devono essere attribuiti proporzionalmente alla quota di comproprietà venduta. Così, la vendita della quota non è soggetta all’imposta ai sensi dell’articolo 23 EStG se la proprietà è stata tenuta in possesso per dieci anni o utilizzata per scopi residenziali propri entro il periodo legale.
Non appena la restante quota di comproprietà viene venduta in un secondo momento, si applica nuovamente il § 23 EStG, per cui si applica il periodo di detenzione della proprietà complessiva originaria. La clausola di autoconsumo può essere applicata anche alla quota di comproprietà rimanente.
Se il venditore riacquista la quota di comproprietà venduta dopo un certo periodo di tempo, ottiene di nuovo la proprietà esclusiva della proprietà secondo il diritto civile. Ai fini fiscali, le quote di comproprietà devono essere considerate separatamente l’una dall’altra. Se la proprietà viene venduta interamente in un secondo momento, i periodi di detenzione secondo il § 23 EStG per le quote di comproprietà devono essere esaminati separatamente.
Durante il successivo uso residenziale, la vendita parziale ha un effetto soprattutto sui lavori di manutenzione. La riduzione d’imposta per i servizi artigianali secondo il § 35a EStG può essere richiesta per intero anche dopo la vendita parziale dal venditore parziale che continua a vivere nell’immobile.
Tuttavia, la riduzione fiscale per le misure di ristrutturazione energetica secondo il § 35c EStG può essere concessa solo proporzionalmente per la restante quota di comproprietà.