Tratamiento fiscal del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Alemania

Con la modificación de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en mayo del 2021, el legislador cambió el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales tras un largo debate y lo hizo mucho más estricto en algunos puntos. Por ejemplo, hasta ahora el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sólo se activaba en el caso de transmisiones a empresas inmobiliarias de más del 95% de las acciones en un plazo de 5 años. Ahora, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales ya se activa en el caso de una transmisión de más del 90% de las acciones en un periodo de consideración de 10 años. Esto también se aplica a las sociedades de capital.

En el caso de las operaciones inmobiliarias y de las reestructuraciones de empresas inmobiliarias, hay que distinguir con precisión si el impuesto sobre transmisiones patrimoniales debe ser tratado por el deudor fiscal como un gasto de explotación que afecta directamente a los beneficios o si debe ser capitalizado como costes accesorios de adquisición y deducido después como gasto a lo largo de los años de acuerdo con el período de amortización de los edificios.

Diferenciación según el tipo de transacción inmobiliaria

En principio, se distingue entre un «asset deal» y un «share deal». Mientras que en una operación de activos el terreno en sí es el objeto de la compra, en una operación de acciones se transfiere la participación en una empresa propietaria de terrenos.

Dependiendo del tipo de transacción inmobiliaria, existen consecuencias muy diferentes en cuanto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y al impuesto sobre la renta.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Compraventa de Bienes Inmuebles

En el caso de una operación patrimonial, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales debe capitalizarse como gastos accesorios de adquisición del inmueble, mientras que en el caso de una transmisión de acciones de una sociedad propietaria de inmuebles, el correspondiente impuesto sobre transmisiones patrimoniales es inmediatamente deducible.

En el caso de las transmisiones de inmuebles en el marco de una reconversión, el impuesto sobre actividades económicas debe capitalizarse también como gastos accesorios de adquisición del inmueble.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y compraventa de acciones

La situación es diferente en el caso de un «share deal». En este caso, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales está relacionado con la adquisición de las acciones.

A la hora de planificar la adquisición de participaciones en empresas inmobiliarias, hay que tener en cuenta que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sólo puede reclamarse como gasto cuando se ha producido. Esto se aplica, en particular, a las operaciones de adquisición que están sujetas a una condición suspensiva relativa a un momento futuro, como resultado de la cual el impuesto sólo se produce en un momento posterior.

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